Mietminderung

Mietminderung - Wann ist sie zulässig und wie ist sie durchzuführen? Wenn während der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung auftreten, ist der Mieter berechtigt die Miete zu mindern. Die hierfür ausschlaggebende Vorschrift ist § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), nach deren Wortlaut der Mieter auch gar nicht aktiv mindert, sondern von einem Teil seiner Zahlungspflicht befreit wird. Die Mietminderung tritt daher Kraft Gesetz und ohne vorherige Erklärung des Mieters ein. Dies ist insoweit jedoch nur der theoretische Gesichtspunkt. Tatsächlich muss der Mieter sehr wohl aktiv von seinem Recht Gebrauch machen, indem er eben eine reduzierte Miete an den Vermieter zahlt. Der Mieter kann grundsätzlich bei Kenntnis eines Mangels die Miete nur für die Zukunft mindern. Nach dem Wortlaut des § 536 BGB wäre er eigentlich auch zur Rückforderung berechtigt, dies jedoch nur, wenn er in der Vergangenheit keine Kenntnis von dem Mangel hatte und auch nicht hätte haben müssen. Hat er daher trotz Kenntnis vorbehaltlos die Miete gezahlt, kommt eine Rückforderung regelmäßig nicht in Betracht. Die Berechtigung die Miete zu mindern kann überdies auch für die Zukunft verwirken, so vor allem wenn der Mieter über längere Zeit hinüber, trotz Kenntnis des Mangels, vorbehaltlos die Miete weiter gezahlt hat. Zwar darf der Mieter eine Weile lang darauf vertrauen, dass der Vermieter den Mangel tatsächlich beseitigt. Lässt er sich jedoch zu lange ?hinhalten? - dies wird in der Regel ab einem Jahr der Fall sein - kann er mit seinem Recht zur Mietminderung in Folge von Verwirkung beziehungsweise stillschweigendem Verzicht ausgeschlossen sein. Der Mieter ist auch mit seinem Recht zur Mietminderung ausgeschlossen, wenn ihm der Mangel bei Vertragsabschluss bereits bekannt war oder er ihm in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Ebenfalls ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn ein aufgetretener Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich - das heißt ohne schuldhaftes Zögern - angezeigt wird. Die Mietminderung ist folglich so durchzuführen, dass zunächst der vorliegende Mangel dem Vermieter angezeigt und diesem die Gelegenheit zur Beseitigung gegeben wird. Erfolgt keine Beseitigung des Mangels, darf für die Zukunft gemindert werden. Will der Mieter zunächst nicht mindern, sich aber gleichwohl die Rückforderung sichern, muss er den Vorbehalt der Rückforderung erklären. Vorzugsweise vermerkt er diesen Vorbehalt auch bei jeder seiner Überweisungen, zum Beispiel durch die Angabe ?Miete August. Unter Vorbehalt der Rückforderung (bei unterbliebener Mängelbeseitigung)!?. Aber auch hier ist Vorsicht geboten, der erklärte Vorbehalt schützt nicht davor, trotzdem nach längerer Zeit der Untätigkeit den Minderungsanspruch verwirkt zu haben. Zur Minderung berechtigen alle erheblichen Mängel, namentlich Lärm- und Geruchsbelästigungen, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, undichte Fenster, Defekte an der Heizung, aber auch nicht eingehaltene Zusicherungen des Vermieters. Auch das Abweichen der im Vertrag angegebenen Wohnfläche berechtigt zur Minderung; wohl gerade deshalb sehen die neueren Formularmietverträge der Haus- und Grundeigentümervereine eine solche Angabe nicht mehr vor. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen um mehr als zehn Prozent nach unten ab, ist der Mieter zur Minderung für die Zukunft und Rückforderung für die Vergangenheit - da er von diesem Mangel regelmäßig nichts wissen konnte - berechtigt. Mietminderungen sollten im übrigen stets mit Bedacht und vor allem nicht grundlos praktiziert werden, da unberechtigte oder überhöhte Minderungen zur (fristlosen) Kündigung durch den Vermieter berechtigen können. Nach der ständigen Rechtsprechung sind überhöhte, beziehungsweise unberechtigte Minderungen regelmäßig schuldhaft, selbst dann, wenn sich der Mieter hinsichtlich der Höhe der Minderung von einem Rechtsanwalt oder einem der örtlichen Mietervereine beraten läßt. Primäres Ziel der Minderung sollte es daher auch stets sein, Druck auf den Vermieter auszuüben, den Mangel zu beseitigen und gerade nicht ?Geld zu sparen?. Um diesen Druck zu erhöhen, kann der Mieter überdies einen weiteren Teil der Miete nach § 273 BGB neben der Minderung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zurückbehalten. Den zurückbehaltenen Betrag muss er jedoch, anders als den geminderten Betrag, nach Beseitigung des Mangels vollständig an den Vermieter zurückzahlen. Es empfiehlt sich daher die Anlage auf einem gesonderten Konto. Aufgrund der komplexen Problematik und der damit einhergehenden Gefahren (Kündigung, Zahlungsklage) ist jedoch dringend zu empfehlen vor Durchführung von Minderungen rechtlichen Rat einzuholen.

08/2008

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